文 / 上海进深 严明会
上海九批次土拍静悄悄，没有厮杀，没有举牌大战。
此批次 9 宗地块分布在浦东川沙、杨浦滨江、杨浦江湾、宝山高境、宝山庙行、嘉定新成路街道、奉贤南桥、青浦练塘、青浦徐泾，起拍楼板价从 1.2 万元 /㎡至 6.88 万元 /㎡不等，合计总价约 169 亿元。
内环内没有土地供应，内中环间仅有杨浦区 1 宗地块，外环外成供应主力。
所有地块起拍楼板价均未突破 7 万 /㎡，青浦练塘地块更是低至约 1.2 万 /㎡起步。
背后的原因不难理解。
其一，此轮土拍核心区暂缓上新，是给在售和即将入市项目留出喘息空间。
今年以来，市区在公开土拍以外出让了不少优质地块，如东安新村、后滩、余庆里，体量大、定位高。
接手的多为头部开发商，它们手握核心区粮票，对外围地块的"小菜"自然意兴阑珊。
其二，恰逢"好房子新规"全面落地，产品品质标准提升，外围市场也有机会买到更好的房子。
宝山、嘉定、青浦、奉贤等板块已断供一段时间，本地改善需求和外溢客群有所积压，这次上新正好补上供应缺口。
真正有竞争的，只有杨浦滨江、青浦西虹桥、浦东川沙 3 宗地块，但每块地也仅有 2-3 家房企报名参拍，热度有限。
宝山庙行、宝山高境、嘉定新城、奉贤新城、青浦练塘及杨浦江湾六个地块以底价成交，对应的拿地房企分别为金茂、大华、盘古、奉贤平台民企联合体、青浦新城公司、上海城建，基本是国央企或本土房企托底。
重点看一下此批次的三个热门地块：
浦东川沙地块花落佳运
浦东川沙这块地，是这次土拍里为数不多的抢手货。
地块是住宅和商业联合出让，起始总价 21.38 亿元，楼板价 2.58 万元 /㎡。
由两个子地块构成，其中，C05A-18 地块为普通商品房用地，容积率 2.0；C05A-17 地块为餐饮旅馆业用地，容积率 1.9。
地块的区位优势很明显，距离地铁 2 号线川沙地铁站直线距离约 500 米，日常出行便利。配套规划也很完善，百联川沙、恒越生活广场、绿地东海岸国际广场等成熟商业环绕，浦东实验小学和浦东新区人民医院均在附近，能满足居民的各类生活需求。
正因为条件不错，此地块吸引了象屿、陆家嘴、佳运参与竞拍，是本批次地块中参拍最多的一个地块。
经过 82 轮竞拍后，由上海佳运锦程房地产开发有限公司竞得，溢价率 15.76%，楼面价 29913 元 /㎡。
佳运置业董事长沈仁兴亲自到场坐镇，全程紧追不舍，不断与陆家嘴加价，颇有势在必得的气势。
佳运置业是上海的老牌房企，总部就在浦东周浦。2022 年，佳运置业以自有资金在上海连落 3 子，相继开发了佳运名邸、佳运汇龙府、佳运瑞璟湾。
地块周边居住氛围成熟。
南侧是华润观宸润府项目，网上房地产官网显示，项目共计 706 套房源，2023 年至今 4 次开盘，目前已经清盘。
不远处的陆家嘴锦绣云澜于 2023 年 6 月份首开，累计推售 2365 套房源，已售 1422 套，均价 6.5 万 /㎡，两年多时间，网签去化率 60%。
没抢到地的陆家嘴和象屿，在开拍前已经做了准备。
11 月中旬，陆家嘴旗下的上海佳川置业有限公司发布了浦东新区 C05A-18 地块新建普通商品房项目招标计划公告；计划总投资 103000 万。
11 月上旬，象屿旗下的象唯房地产开发有限公司同样有意该宗地块，计划总投资 273523.5 万元。但在竞价环节，象屿出价次数并不多。
中海底价捡漏杨浦滨江
杨浦滨江 K8-03 地块，多少有点冷场。
地块性质为普通商品房用地，占地 1.39 公顷，容积率 2.28，建筑面积约 3.17 万平方米。
此块地吸引了中海、保利置业两家房企报名参拍，但结果有点戏剧性，两家房企似乎并未出价，最后由中海底价竞得，总价 21.77 亿，楼板价 6.88 万 /㎡。
地块位于中海云邸玖章（南区）北侧，与黄浦江直线距离约 700 米，与 12 号线隆昌路站直线距离约 800 米。
对比去年同一区域，热度已明显不同。去年 11 月，相邻的 K8-05 地块也由中海竞得，成交楼面价约 7.33 万元 /㎡，溢价率达 16.33%。
杨浦滨江板块的去化压力初显。市场降温，在附近几个项目上表现得更加直接：
隔壁的中海云邸玖章，均价约 12.6 万 /㎡。最近一次开盘是在 10 月 15 日，加推 146 套 91 – 103㎡户型，认购率 121%，和前三次开盘认购率均超 200% 相比，降温明显。今年 4 月首开，共推出 385 套房源，网上房地产显示已售 256 套，去化率约 66%。
东侧的保利誉滨江，今年 5 月拿地价达到 8 万元 /m²，首开均价约 11.5 万 /㎡，低于市场预期的 12 万 /㎡。首批次推出 78 套 119-139㎡高层、洋房，有效认筹 82 组。
西侧一路之隔的缦云上海主推 206 – 229㎡大户型，目前在续销中，去化节奏也并不轻松。
宝业低溢价拿下徐泾地块
徐泾近两年未有宅地供应，这次出让的地块具有大虹桥核心地段优势，位于 2 号线蟠祥路 · 国家会计学院站地铁口，直线距离约 650 米，往北步行可达 17 号线蟠龙路站，是一块名副其实的双轨交地块，周边商业、学校等配套都已非常成熟。
地块起始总价 16.45 亿元，楼板价 3 万 /㎡，吸引了宝业、象屿 & 联发参拍。
竞拍过程进行得很快，16 轮竞价后，最后由浙江宝业房地产集团有限公司竞得，总价 173024 万元，溢价率 5.17%，楼板价 31561 元 /㎡。
地块容积率 2.2，出让面积 2.49 万 m²，限高 60 米，没有中小套型限制，未来产品可能是小高层洋房或高层叠墅的高低配。
该地块的新房预计明年上市，将与大虹桥一批解禁的二手房源正面相撞。
有数据统计，2026 之后的四年里，徐泾将总共解禁万余套房源，位居上海全市各板块第一。
曾经的狂热时期，大虹桥项目多以小户型为主，而新地块预计主打改善产品。
但在大虹桥缺乏新利好刺激的背景下，购买力能否支撑起新一轮的集中供应，仍要打上一个问号。
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